Inwestycje hotelowe w starej tkance miejskiej

Projektowanie w starej tkance miejskiej jest zdecydowanie trudniejsze i bardziej stresujące niż prowadzenie inwestycji w miejscu o jeszcze niewyznaczonych ramach.Jednak jak mówi znane w branży powiedzenie – w nieruchomościach zawsze najważniejsze są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i… lokalizacja. Jak pokonać trudności towarzyszące inwestycjom hotelowym w historycznych dzielnicach?  i kończyć je z sukcesem, a przy tym pogodzić nowoczesną wizję z historycznym charakterem miejsca?

Zacznij od analizy ograniczeń

Nie ma znaczenia czy inicjatywa wychodzi od właściciela nieruchomości, który chce pozyskać inwestora, czy inwestor zleca znalezienie odpowiedniego miejsca pod hotel. Podstawą udanej inwestycji zawsze jest analiza sytuacji wyjściowej rynku oraz określenia opłacalności realizacji danego zamierzenia.

Pierwszym krokiem powinno być oczywiście sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości oraz przeprowadzenia kompleksowego procesu Due Diligence*, dającego pełny obraz zagrożeń oraz korzyści wynikających z realizacji inwestycji.

Podstawowym elementem procesu analizy potencjału nieruchomości, jest określenie możliwości, jakie dają akty prawa miejscowego. Jeżeli dla terenu, który nas interesuje, opracowany został Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, konieczna jest weryfikacja zgodności planowanej inwestycji z jego zapisami. W sytuacji, kiedy nieruchomość nieobjęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dla przykładu, w Krakowie jest to około 47,7 % powierzchni) konieczne jest wystąpienie o Wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy, co wydłuża termin realizacji inwestycji. W przypadku wystąpienia o Wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy nie wiemy, czy zamierzenie, które planujemy na działce, jest możliwe do zrealizowania w parametrach, jakie oczekujemy. To podnosi ryzyko związane z realizacją całego przedsięwzięcia.

Jeśli nieruchomość znajduje się w obszarze historycznym, nie można zapomnieć także o wymogach i obostrzeniach wynikających z wytycznych Wojewódzkiego lub Miejskiego Konserwatora Zabytków. Dodatkowe ograniczenia mogą wynikać także z położenia w strefie wpisanej na listę światowego dziedzictwa UNESCO lub innych form ochrony budynków i obszarów urbanistycznych, lub przyrodniczych.

Mając informacje o podstawie prawnej nieruchomości, następnym etapem będzie określenie potencjału inwestycyjnego nieruchomości.  Analiza potencjału polega na określeniu możliwości, jakie daje nam dana inwestycja w zakresie: ilości dopuszczalnej powierzchni usługowej, wytycznych w zakresie konieczności zapewnienia miejsc postojowych, dostępu do mediów, konieczności przeprowadzenia szczegółowych ekspertyz technicznych lub odstępstw.

W przypadku, kiedy hotel będzie częścią międzynarodowej sieci hotelowej, pojawiają się dodatkowe wymogi w zakresie warunków przeciwpożarowych, technicznej obsługi budynku oraz wyposażenia lub nawet wielkości poszczególnych funkcji budynku. Zwykle wymogi sieci hotelowych są bardziej restrykcyjne niż przepisy krajowe. Wymaga to nieustannego poszerzania wiedzy z tego zakresu oraz obserwowania nowinek technologicznych, ciągle zmieniających się oczekiwań klientów oraz trendów w aranżacji wnętrz, przestrzeni wspólnych i pokoi.

Ciekawymi przykładami rewitalizacji istniejących obiektów są między innymi: Ace Hotel w Los Angeles, którego pierwotną funkcją była sala kinowa, Hotel w Wasserturm, gdzie podjęto się przebudowy wieży wodnej lub Hotel „W” w Amsterdamie, gdzie pierwotnie znajdował się bank.

Utrudnienia, których nie można uniknąć

Z naszego doświadczenia wynika, że jednym z głównych powodów powstawania opóźnień podczas realizacji inwestycji w zabudowie śródmiejskiej jest stan techniczny budynków, zarówno tych będących przedmiotem inwestycji, jak i znajdujących się na sąsiednich nieruchomościach. Zazwyczaj w zwartej zabudowie śródmiejskiej, budynki „stykają” się ścianami szczytowymi a jeszcze częściej, przynajmniej jedną z nich mają wspólną z sąsiadem. Bardzo istotne więc jest określenie technicznych możliwości budowy lub przebudowy obiektu z wzięciem pod uwagę najbliższego otoczenia i wpływu realizacji inwestycji na sąsiednią zabudowę.

Przed przystąpieniem do pracy projektowej w pierwszej kolejności wykonywana jest ekspertyza techniczna stanu budynku oraz budynków sąsiednich, sporządzana przez uprawnionego konstruktora z udziałem rzeczoznawcy do spraw przeciwpożarowych i architekta. Jeżeli wyniki przeprowadzonych badań wykazują zły stan techniczny istniejącej zabudowy, zespół projektowy ustala plan działania mający na celu rozwiązanie problemu i doprowadzenie budynku do wymogów technicznych i obowiązujących norm. Ponieważ przy tego typu inwestycjach ważne jest określenie takich prac już na samym początku, wymagane jest prowadzenie rozmów z właścicielami budynków sąsiednich, bo często rozwiązania naprawcze konieczne są do przeprowadzenia również na terenie ich nieruchomości. Przede wszystkim dąży się do rozwiązania bezpiecznego i korzystnego dla obu stron. Takie działania generują obopólne korzyści – często przy realizacji jednej inwestycji podnoszona zostaje wartość zabudowy sąsiedniej. Bardzo zauważany jest „efekt domina” – jeżeli podnoszona jest wartość jednej nieruchomości poprzez na przykład remont obiektu, wartość sąsiednich  nieruchomości również rośnie.

Kolejne ograniczenia wynikające z lokalizacji w zabytkowej tkance miejskiej, to logistyka przedsięwzięcia – utrudnienia komunikacyjne już na etapie dostawy materiałów na budowę, konieczności użycia specjalistycznego sprzętu, wykonania prac budowlanych, mała powierzchnia placu budowy. Zdarza się, że przy tego typu inwestycjach niemożliwe jest użycie dźwigów i sprzętu ciężkiego, a wszystkie prace budowlane muszą być prowadzone ręcznie lub za pomocą rozwiązań alternatywnych. Przy tego typu pracach bardzo istotny jest dobór sprawdzonych ekip budowlanych, doświadczonych przy tego typu inwestycjach oraz kierownika robót, który odpowiednio pokieruje pracami. Doświadczony i zaufany zespół budowlańców, inżynierów, kierowników projektu i robót, architektów, projektantów branżowych, konstruktorów, inspektorów to bardzo ważny element sukcesu całego przedsięwzięcia. Jest to zasada, która przyświeca nam już od etapu wstępnej koncepcji, poprzez cały proces inwestycyjny, aż do zakończenia prac.

Świadomy inwestor rozmawia

Równie ważne, jak odpowiednie zaplanowanie prac i określenie podstaw prawnych realizacji inwestycji, jest zdefiniowanie już na samym początku odpowiednich relacji sąsiedzkich.

Bez względu na to, czy prowadzone przez nas zamierzenie inwestycyjne będzie ingerowało w zabudowę sąsiednią, czy też nie, prace rozpoczynamy od rozmów z właścicielami sąsiednich nieruchomości. Dla dobrych relacji ustalamy spotkania, na których można zapoznać się z proponowanymi przez architektów rozwiązaniami technicznymi.

Nie jest to oczywiście obowiązek inwestora i wykonawcy, jednak wieloletnie doświadczenie pokazuje, że takie podejście i wypracowanie kompromisów, np. wspólne ustalenie godzin, w których prowadzone będą najgłośniejsze prace, wyjaśnienie, jakie prace będą prowadzone, daje sąsiadom pewność, że są częścią całego procesu, a ich interes również jest chroniony.

Kolejnym elementem są rozmowy z nieco dalszym otoczeniem – mieszańcami dzielnicy lub nawet miasta. Bardzo często ich obawy lub opór są powodowane niewiedzą. Niejednokrotnie zdarzyło nam się usłyszeć „Nie chcemy tutaj hotelu, bo to oznacza hałas i głośne imprezy”. Jednak wystarczy wyprzedzić te reakcje i już od samego początku otwarcie mówić o tym, jak w praktyce będzie funkcjonować obiekt i jakie korzyści z jego powstania będą płynąć dla szerszej społeczności: dodatkowe miejsca pracy, podniesienie jakości otoczenia poprzez rewitalizację obszarów objętych ochroną, uzupełnienie funkcji miejskiej poprzez nowe miejsca i nową ofertę przestrzeni publicznej, zwiększone bezpieczeństwo, podatki dla miasta.

Zdecydowana większość osób, po poznaniu szczegółów planowanej inwestycji zmienia swoją postawę. Zdarzają się również sytuacje, że konieczne jest wprowadzenie zmian i wypracowanie kompromisu, który jest do przyjęcia dla wszystkich zainteresowanych.

Jak ważne jest informowanie mieszkańców o swoich zamiarach, przekonali się inwestorzy, planujący rok temu budowę hotelu w historycznej dzielnicy Edynburga. Dopiero gdy protesty mieszkańców nagłośniono w całym kraju, inwestor wyjaśnił swoje plany, ile dodatkowych miejsc pracy oraz innych korzyści może przynieść mieszkańcom. Jednak było już za późno na zmianę nastawienia sąsiadów. Proces sądowy wszczęty przez jednego z protestujących, który przez tydzień okupował drzewo rosnące w miejscu planowanej inwestycji, mimo pozytywnego dla inwestora wyniku, znacznie opóźnił prace.

Wrażliwość w detalach

To, jak bardzo projekt będzie nawiązywał do historii miejsca, czy będzie odwoływał się do kontekstu otoczenia, czy wręcz przeciwnie – będzie się na jego tle wyróżniał, jest kwestią bardzo indywidualną. W zależności od gustu i wrażliwości artystycznej odbiorcy to, co podoba się jednym, dla drugich jest nie do przyjęcia. Projektując, zawsze należy liczyć się z tym, że głosów krytycznych nie da się uniknąć i będą się one pojawiać, bez względu na to, jaki będzie efekt finalny. Każda inwestycja, zwłaszcza w obszarze historycznych centrów miast, które wpisane są w świadomość mieszkańców, oznacza, że pojawią się uwagi różnych środowisk.

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy dla architekta ciekawsze jest projektowanie od zera, czy w miejscu, gdzie musi zostać zachowana istniejąca struktura budynków. Tworzenie czegoś na nowo jest ekscytujące – daje możliwość przedstawienia nowatorskiej wizji i od projektanta zależy czy nawiązuje się do kontekstu miejsca, czy zaproponuje projekt w jego kontraście. W przypadku budynków istniejących sytuacja jest podobna, wiele jest przykładów miast europejskich (Wiedeń, Londyn, Rzym), gdzie pomimo projektów zlokalizowanych w istniejącej zabytkowej tkance, powstają obiekty nowoczesne, często wręcz futurystyczne. Z drugiej strony projektowanie nawiązując do historii miejsca ma w sobie pewną nostalgię i chęć oddania hołdu klasycznym rozwiązaniom.

Bez względu jednak na wszystko, przede wszystkim należy kierować się funkcjonalnością proponowanych rozwiązań. Dla kogo projektujemy? Czemu ma służyć finalny produkt, jakim jest skończony budynek? Kto będzie użytkownikiem? Na te i wiele pytań odpowiada sobie projektant podczas całego procesu projektowania i realizacji inwestycji. Projektowanie nie jest procesem skończonym, wpływa na niego wiele czynników i nawet podczas użytkowania obiektu często wracamy do niego, żeby przekonać się, że proponowane przez nas rozwiązania działają i zastosowanie ich było dobrym wyborem.  Zdarzają się sytuacje, kiedy zaproponowane rozwiązania w konfrontacji z rzeczywistością wymagają wprowadzenia zmian.

W przypadku inwestycji w istniejącej zabudowie idealnym sposobem na pogodzenie nowoczesnych funkcji hotelu z zachowaniem autentycznego klimatu jest pokreślenie historii miejsca w stosowanych detalach wykończenia – elementach wystroju wnętrz lub doborze dzieł sztuki.

Staramy się w nawet bardzo zniszczonych i zdegradowanych obiektach, znaleźć elementy, które po renowacji zyskałyby pierwotny kształt. W ten właśnie sposób oryginalne kafle, odzyskane z pieców, które znajdowały się w kamienicy przy ul. św. Filipa 18, stanowią dzisiaj główny element recepcji oraz baru zaprojektowanego przez nas hotelu Indigo Kraków Old Town. Budynek już od dwóch lat wygrywa krajowe i międzynarodowe konkursy designerskie.

Jest do doskonały przykład udanej rewitalizacji kamienicy, której przebudowa doprowadziła do stworzenia wyjątkowego miejsca, gdzie zabytkowa tkanka i wytyczne konserwatorskie udało się pogodzić z wymagającymi standardami międzynarodowej sieci hotelowej.

Wspomniana kamienica została wybudowana w 1836 roku, a bliskie sąsiedztwo Akademii Sztuk Pięknych, gdzie przez lata tworzyli m.in Jan Matejko, Stanisław Wyspiański i Jerzy Nowosielski stało się główną inspiracją do stworzenia wnętrz wypełnionych sztuką polskich malarzy. Pozytywne opinie i nagrody, które gromadzi Indigo Kraków Old Town są dowodem na to, że przeprowadzenie inwestycji hotelowej w zabytkowej i trudno dostępnej komunikacyjnie części miasta jest możliwe, ale wymaga dobrego planowania, wizji i nakładów finansowych. Nie każdy jest w stanie w takim miejscu dostrzec potencjał i dodatkowo stworzyć miejsce naprawdę wyjątkowe.

Rewitalizacja może być dwukrotnie, a nawet trzykrotnie droższa od inwestycji prowadzonej bez konieczności dopasowania się do wymagającego sąsiedztwa. Zaczynając ją, trzeba pamiętać, że na tę cenę składają się nie tylko koszty pracy i materiałów, jest wiele elementów, które pojawią się już podczas prac budowlanych i na które trzeba się przygotować.

Czy opłaca się zatem inwestować w hotele w starej tkance? Doświadczenie pokazuje, że zdecydowanie tak, bo poza sukcesem finansowym inwestor osiąga coś jeszcze ważniejszego: satysfakcję z przywrócenia dawnego blasku ważnych dla miasta budynków.

*Due diligence (z ang. należyta staranność) – poddanie przedsiębiorstwa wyczerpującej, wielopłaszczyznowej analizie pod względem jego kondycji handlowej, finansowej, prawnej i podatkowej.

Mgr inż. arch. Filip Adamczak, architekt prowadzący w firmie SAO investments